ورود دولت برای تعادل در بازار‌مسکن که بعضا با عنوان مسکن‌اجتماعی هم شناخته می‌شود سالهاست که حتی در کشورهای سرمایه داری نیز مشاهده می‌شود. در ایران هم موضوع مسکن و ساخت مسکن برای محرومین چندین دهه است که مورد تاکید سیاست‌گذاران است.
🔸ورود دولت برای تعادل در بازار مسکن که بعضا با عنوان مسکن اجتماعی هم شناخته می شود سالهاست که حتی در کشورهای سرمایه داری نیز مشاهده می شود. در ایران هم موضوع مسکن و ساخت مسکن برای محرومین چندین دهه است که مورد تاکید سیاست گذاران است. نظام برنامه ریزی توسعه کشور در قالب پنج برنامه عمرانی قبل ازانقلاب اســامی و 6 برنامه توسعه بعد از انقالب اسالمی به دنبال حل مسئله تأمین مسکن به ویژه گروههای کم درآمدی بوده است و کمابیش تلاش بوده تا چالشهای پیشرو در زمینه مسکن و تأمین مسکن گروههای کم درآمد در ایران شامل، نابسامانی بازار مسکن، عدم تطابق الگوی تقاضا و تولید مسکن، روند روبه رشد سکونتگاههای خودانگیخته (اسکانهای غیررسمی) ، سیاستهای ناکارآمد و مقطعی و پروژه محور بودن سیاست تأمین مسکن گروههای کم درآمد، وجود سطح گسترده بافتهای فرسوده، مشکلات نظام تولید در صنعت ساختمان، نابرابری و عدم توازن جغرافیایی در تولید و توزیع مسکن در این برنامه ها چاره اندیشی و مرتفع شود.
🔸یکی از دلایل محرومیت دهک های یک تا پنج اقتصادی از شرایط مناسب دسترسی به مسکن را میتوان ناشی از عدم توان برای خرید یا ساخت مسکن ازسوی این خانوارها طی سالهای گذشته دانست. زیرا توان پرداخت اقساط تسهیلات بانکی ً حمایتی و مبتنی بر رویکرد تأمین مسکن ملکی از سیاستهای تأمین مسکن در ایران از سالهای گذشــته تاکنون عمدتا از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید و ساخت ملک برای این دهکها ( مسکن حمایتی) بوده است. این درحالی است که در ابتدای دهه ۹۰ شمسی دهکهای یک تا سه و امروزه دهک های یک تا پنج عمال بهد لیل ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم مانده اند.
🔸همچنین شاخص زمان انتظار برای خانه دارشدن یعنی مدت زمانی که الزم است تا افراد با صرف یک سوم درآمدشان بتوانند خانه دار شوند ( شاخص 80 مترمربع) طی سالهای ،78 ،88 98 و 99 به ترتیب برابر ،12 ،27 49 و 9/48 سال است. از سوی دیگر در کشورهای دنیا شاخص دسترسی به مسکن که بیانگر تعداد سالهای مورد نیاز برای خرید یک خانه است، به شرطی که کل درآمد خانوار به خرید مسکن اختصاص یابد با عملکرد مناسب بازار، 4 تا 5 سال بوده و این درحالی است که این عدد در متعارف دسترسی به مسکن ایران بالای 10 سال بوده و حاکی از شرایط نامناسب براساس معیارهای این شاخص است.
🔸هرچند طی سالهای گذشته در ایران برنامه های مختلفی برای تأمین مسکن کم درآمدها اجرا شده است؛ اما با شکست یا توفیق حداقلی مواجه شده اند. در کنار این مسئله، بدمسکنی نیز از مسائل اصلی حوزه مسکن در کشور میباشد که به سبب مسائل اقتصادی به شکل حاد بروز پیدا کرده است. برآوردها نشان میدهد ۲۰ تا ۲۵درصد جمعیت کشور در سکونتگاههای غیررسمی و بافتهای فرسوده سکونت دارند. هم اکنون سه دهک پایین جامعه یعنی دهکهای یک، دو و سه به صورت مطلق و دهکهای چهارم، پنجم، و حتی بخشی از دهک ششم نیز نسبتا از لحاظ اقتصادی قادر به تأمین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند .
🔸در این میان برنامه ششم توسعه در چهار محور به موضوع مسکن گروه های کم درآمد پرداخت که در آن میان سیاست و راهبردهای در پیش گرفته شده برای نوسازی و به سازی بافت های فرسوده شهری، مسکن کم درآمدها و مسکن روستایی مطلوب ارزیابی می‌شود. در این برنامه رویکرد از سیاست عرضه محور در دولت قبلی به سیاست تقاضامحور تغییر یافته است. به عبارتی دولت طی برنامه ششم در بحث مسکن، اولویت را در چهار محور؛ ساکنان بافتهای فرسوده، ساکنان سکونتگاه های خودانگیخته، خانه اولیها و گروه های کم درآمد مدنظر قرار داده است.
🔸رویکرد دولت به ساکنان بافت فرســوده رویکرد بازآفرینی شهری در مقیاس محلی است. ازاینرو اعطای تسهیلات بانکی با سود 8 درصد به ساکنان بافتهای فرسوده و ایجاد ســتاد بازآفرینی در پایتخت، مراکز استانها و شهرستانها در دستور کار قرار گرفته است.
🔸رویکرد دولت به مسکن خانه اولیها طرح صندوق پسانداز است. براساس آمار این صندوق در سال 1396 بیش از 220 هزار خانوار از این طرح استفاده و پس انداز کردند. اما سؤال اساسی این است که این صندوق تا چه اندازه میتواند سبب بهبود وضعیت مسکن دهک های پایین جامعه شود. این صندوق بیشتر دهک های میانی جامعه را هدف گرفته است.
🔸دولت دوازدهم در دو سال انتهایی خود طرح جدید مسکن امید را برای قشــر کارگر برخوردار از بیمه تأمین اجتماعی مطرح کرد. هرچند که برنامه واضح و روشی روشن درباره چارچوب، شرایط و ضوابط و گروههای هدف طرح مسکن امید مطرح نشد. از دیگر نقدهای وارد به برنامه ششم توسعه، بی توجهی به بحث تأمین مالی برنامه هاست.
🔸در شرایط اقتصادی کشــور از مهمترین معضلات، تأمین مالی این برنامه هاست. مهمترین مشکلاتی که ســبب چالش جدی تأمین مالی این برنامه هاست شامل پایین بودن درآمد نفتی کشور، ضعف بازار اولیه سرمایه به منظور تجهیز منابع مالی سرمایه گذاری توسط بخش خصوصی و عمومی، عدم کفایت سرمایه و درگیر بودن اغلب بانک ها در امور بنگاهداری، رکود اقتصادی، رکود بخش مسکن و کاهش تقاضای کل در بازار داخلی است.
🔸مجموع عوامل ذکر شده سبب چالش بزرگ در مسیر دســتیابی این برنامه به اهداف کمی خود شد. در برنامه ششم توسعه بندهای مختلف به طور مشخص به گروههای کم درآمد از نظر فقر و فقر مسکن پرداخته است. چالشی که در برنامه های توسعه و طرحهای جامع مسکن هنوز به قوت خود باقی مانده است، به طوری که هم اکنون بیش از ۲۰ درصد از جمعیت کشور در بافتهای فرسوده و یا به صورت غیررســمی اســکان یافته اند. تمامی این موارد در برنامه ششم نیز مطرح شده است. اما این برنامه هم به چگونگی فرایند کار و سیاستهای در پیش گرفته شده ب هطور مشخص پرداخته نشده است. اکنون که دوره برنامه ششــم به پایان رسیده آخرین آمار کلی وضعیت مسکن و خانهدار شدن در کشور به این شــرح است :
اطلاعات درآمد، قدرت خرید و زمان انتظار برای خانه دار شدن خانوار ۱۳۹5 تا ۱399
🔸به این ترتیب در انتهای برنامه ششم حدفاصل سالهای ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ تمامی شاخصهای استطاعت مســکن کاهش قابل توجهی داشته و همانند سالهای اولیه برنامه پنجم توسعه به شرایط دشواری برای تأمین مسکن بخش بزرگی از جامعه رسیده ایم. تولید مسکن قابل استطاعت به شدت کاهش پیدا کرده و زمان انتظار برای خانه دار شدن به نزدیک 50 سال رسیده است.
